CFE / valeurs locatives des locaux professionnels : la censure de la validation rétroactive du « planchonnement » (Cons. const., 28 nov. 2025, n° 2025-1174 QPC)
Par une décision n° 2025-1174 QPC du 28 novembre 2025 (Société United France 2021 Propco SNC), le Conseil constitutionnel a déclaré contraire à la Constitution le paragraphe II de l’article 63 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025, qui procédait à une validation rétroactive visant des impositions directes locales (dont la CFE) dues au titre de 2023 et 2024.
La portée principale est contentieuse : dans les instances non définitivement jugées à la date de publication de la décision, l’administration ne peut plus opposer la loi de validation pour neutraliser les moyens tirés de l’illégalité de la méthode de calcul du mécanisme de « planchonnement » des valeurs locatives des locaux professionnels.
I. Rappels : neutralisation, planchonnement, lissage (VL des locaux professionnels)
La révision des valeurs locatives des locaux professionnels (entrée en vigueur au 1er janvier 2017) s’accompagne de mécanismes correcteurs transitoires, dont il convient de bien distinguer le périmètre.
- Neutralisation : application d’un coefficient de neutralisation à la valeur locative « révisée », afin d’assurer une logique de neutralité globale (enveloppe) au niveau des collectivités / taxes concernées.
- Planchonnement (CGI, art. 1518 A quinquies, III) : entre 2017 et 2025, la valeur locative « révisée » (après neutralisation) est corrigée : l’augmentation ou la diminution par rapport à la valeur locative non révisée au 1er janvier 2017 est, en substance, divisée par deux.
- Lissage (CGI, art. 1518 E) : mécanisme distinct, portant sur la cotisation, destiné à étaler l’effet de la réforme sur plusieurs années.
Ces mécanismes impactent notamment la CFE et, selon les situations, d’autres impositions ou taxes assises sur des bases foncières analogues (TFPB, taxes annexes, etc.).
II. Le point de friction : quelle valeur « révisée » comparer à la VL non révisée au 1er janvier 2017 ?
Le contentieux né autour du planchonnement s’est cristallisé sur l’identification de la « valeur locative résultant du I » de l’article 1518 A quinquies du CGI, utilisée comme second terme de la comparaison avec la valeur locative non révisée au 1er janvier 2017.
Schématiquement, deux lectures se sont opposées :
- Lecture « annuelle » : la valeur locative « résultant du I » est celle déterminée en vue de l’établissement des impositions dues au titre de chacune des années d’imposition en cause (donc une valeur recalculée / actualisée chaque année).
- Lecture « figée à 2017 » : la valeur locative « résultant du I » est considérée comme figée au 1er janvier 2017 pour le calcul du planchonnement (méthode longtemps retenue en pratique administrative).
Par une décision du 13 novembre 2023 (CE, n° 474735), le Conseil d’État a jugé, en substance, que la valeur locative « révisée » à retenir pour le planchonnement est celle déterminée pour chaque année d’imposition, et non une valeur figée à 2017.
III. La réaction du législateur : article 63 de la loi de finances pour 2025 (modification + validation)
L’article 63 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025 s’inscrit dans ce contexte contentieux, en combinant :
- une modification du III de l’article 1518 A quinquies du CGI, en introduisant une référence à « cette même date », traduisant l’intention de fixer la valeur de comparaison au 1er janvier 2017 ;
- une validation rétroactive (paragraphe II) des impositions directes locales et taxes assises sur les mêmes bases dues au titre de 2023 et 2024, « sous réserve des décisions de justice passées en force de chose jugée et des réclamations introduites avant le 10 octobre 2024 », en tant que leur légalité serait contestée sur le grief tenant au calcul du planchonnement (valeur annuelle vs valeur figée).
IV. La décision du Conseil constitutionnel (28 novembre 2025) : standard de l’article 16 DDHC et censure de la validation
Le Conseil constitutionnel rappelle sa jurisprudence constante sur les validations législatives : elles ne sont admissibles que si l’atteinte aux droits des parties (au premier rang desquels le droit à un recours juridictionnel effectif) est justifiée par un motif impérieux d’intérêt général et si la validation respecte diverses exigences d’encadrement (portée, non-méconnaissance de l’autorité de la chose jugée, etc.).
En l’espèce, le législateur invoquait la prévention d’un contentieux important et d’un risque financier pour l’État et les collectivités. Le Conseil constitutionnel juge cependant que ces éléments ne sont pas établis avec une intensité suffisante pour caractériser un motif impérieux d’intérêt général, notamment parce que les contestations ne pouvaient conduire qu’à une décharge partielle, proportionnelle à la variation de valeur locative.
Le paragraphe II de l’article 63 est donc déclaré contraire à la Constitution, sans qu’il soit besoin d’examiner les autres griefs.
V. Effets contentieux : inopposabilité de la validation dans les affaires non définitivement jugées
Le Conseil constitutionnel prononce l’abrogation à compter de la publication de sa décision. Comme en matière de QPC, la disposition abrogée ne peut plus être appliquée dans les instances en cours : la censure profite ainsi à toutes les affaires non définitivement jugées à cette date.
Conséquence pratique : dans un litige CFE (ou TFPB / taxes annexes selon le cas) encore pendant, l’administration ne peut plus se retrancher derrière la validation du II de l’article 63 pour évacuer le débat sur la méthode de calcul du planchonnement.
VI. Vigilance procédurale : la QPC ne rouvre pas les délais de réclamation
La censure constitutionnelle n’emporte pas, par elle-même, réouverture des délais de réclamation.
En matière d’impôts directs locaux et taxes annexes, l’article R*196-2 du LPF fixe un délai de principe au 31 décembre de l’année suivant celle, selon le cas, de la mise en recouvrement du rôle, de la notification d’un avis de mise en recouvrement ou de la réalisation de l’événement motivant la réclamation, étant précisé qu’une décision juridictionnelle ne constitue pas un tel “événement” au sens de ce texte.
Au 11/01/2026, les opportunités se concentrent donc (i) sur les dossiers déjà engagés et non définitivement jugés, et (ii) sur les impositions encore réclamables selon les règles de droit commun (ex. CFE 2025, en principe jusqu’au 31/12/2026).
Conclusion
La décision du 28 novembre 2025 met fin à la tentative de verrouillage rétroactif opérée par la loi de finances pour 2025 pour les années 2023 et 2024. Son effet est majeur pour les contentieux en cours, mais son utilité pratique dépend immédiatement de la recevabilité et des délais de réclamation.
Maître Yucel DOGAN
Avocat Fiscaliste
