1. Nouveau régime fiscal du bailleur privé – Loi de Finances pour 2026

L’article 47 de la loi de finances pour 2026 crée le statut fiscal du bailleur privé (ou dispositif « Jeanbrun » ou encore « Relance logement »), qui permet aux particuliers qui acquièrent avant la fin 2028 des logements destinés à la location nue à titre de résidence principale de déduire de leurs revenus fonciers un amortissement pouvant aller jusqu’à 80 % du prix d’acquisition du bien.

1.1. Bénéficiaires et champ d’application

• Le dispositif vise les personnes physiques qui perçoivent des revenus fonciers (location nue) directement ou via une société non soumise à l’IS (SCI, société transparente).
• Le domicile fiscal en France n’est pas exigé : un non‑résident peut en bénéficier si le bien est imposable en France dans la catégorie des revenus fonciers.
• Sont exclus : les démembrements de propriété (nu‑propriétaire/usufruitier du bien ou des parts), sauf reprise du dispositif par le conjoint survivant en cas de décès d’un époux soumis à imposition commune.
• En indivision, chaque indivisaire peut bénéficier du régime pour sa quote‑part, sous réserve d’un engagement conjoint de location.

1.2. Biens éligibles et calendrier

• Logements situés en France dans un bâtiment d’habitation collectif, au sens de l’art. L 111‑1, 6° CCH (plus de deux logements superposés). Les maisons individuelles et maisons jumelées sont exclues.
• Aucun zonage géographique : tout le territoire français (métropole et DOM) est éligible.
• Investissements supposés réalisés à titre onéreux (les acquisitions à titre gratuit n’ouvrent en principe pas droit au dispositif, sauf reprise par conjoint survivant).
• Investissements concernés :
  • logements neufs ou en VEFA ;
  • logements construits par le contribuable ;
  • logements anciens faisant ou ayant fait l’objet de travaux conduisant à un immeuble neuf ( 257, I‑1‑2° CGI) ;
  • logements anciens ayant subi des travaux d’amélioration ≥ 30 % du prix d’acquisition et constituant une réhabilitation lourde (niveau énergétique A ou B, normes proches du neuf).
• Période d’investissement : acquisitions (ou dépôts de permis de construire pour les constructions) réalisées entre le lendemain de la publication de la loi de finances pour 2026 et le 31 décembre 2028.

2. Conditions de location

2.1. Nature de la location

• Le logement doit être loué nu, à usage de résidence principale du locataire, pendant 9 ans au minimum.
• Interdiction de louer au foyer fiscal du bailleur ou à un parent/allié jusqu’au 2e degré (ascendants, descendants, frères, sœurs, petits‑enfants).
• Si le bien appartient à une société translucide, la location à un associé ou à ses proches est possible, mais l’associé concerné est exclu de l’avantage.

2.2. Engagements en société et délais

• En cas de détention via une société non soumise à l’IS :
  • engagement de location pendant 9 ans pris par la société ;
  • engagement pour chaque associé de conserver la totalité de ses titres pendant la période de location.
• La location doit prendre effet dans les 12 mois de l’achèvement de l’immeuble (ou des travaux) ou de son acquisition si elle est postérieure.
• La location doit être effective et continue : pas de mise à disposition gratuite, pas de jouissance personnelle du propriétaire. Une vacance de 12 mois entre deux locataires est en général admise en cas de congé.

2.3. Niveau de loyer et ressources des locataires

• Le dispositif est réservé à la location intermédiaire, sociale ou très sociale.
• Il faut respecter des plafonds de loyers et de ressources du locataire calés sur :
  • pour la location intermédiaire : plafonds du dispositif Pinel (art. 199 novovicies CGI) ;
  • pour la location sociale ou très sociale : plafonds du dispositif Loc’Avantages (art. 199 tricies CGI).

3. Mécanisme d’amortissement et plafonds

3.1. Taux d’amortissement

• Le bailleur peut déduire de ses revenus fonciers un amortissement du prix d’acquisition (hors foncier), avec un taux annuel dépendant :
  • du type de bien : neuf (art. 31, I‑1°‑i) ou ancien réhabilité (art. 31, I‑1°‑j) ;
  • du type de location : intermédiaire, sociale, très sociale.
• À titre indicatif (taux annuels) :
  • Neuf : 3,5 % (intermédiaire), 4,5 % (social), 5,5 % (très social) ;
  • Ancien réhabilité : 3 % (intermédiaire), 3,5 % (social), 4 % (très social).

3.2. Base de calcul

• L’amortissement porte sur 80 % du prix d’acquisition (valeur du foncier forfaitairement fixée à 20 %).
• Le prix d’acquisition est retenu net de frais : frais de notaire, commissions, droits de mutation, TVA sont exclus de la base.
• Pour les logements anciens réhabilités, la base est majorée du montant des travaux de réhabilitation lourde ou concourant à l’immeuble neuf.

3.3. Durée de l’amortissement et plafonds annuels

• Point de départ : 1er jour du mois d’achèvement (ou d’acquisition si postérieure, ou d’achèvement des travaux pour l’ancien).
• La première annuité est proratisée en cas d’achèvement/acquisition en cours d’année.
• L’amortissement peut continuer au‑delà des 9 ans tant que le bien génère des revenus fonciers, dans la limite d’un cumul total de 80 % de la valeur hors foncier (prix net, majoré le cas échéant des travaux).
• Plafond global annuel : la somme des amortissements i (logements neufs, construits) et j (réhabilités) ne peut pas dépasser 8 000 € par an et par foyer fiscal.
  • Ce plafond est majoré de 2 000 € si au moins 50 % des loyers bruts proviennent de la location sociale, et de 4 000 € si au moins 50 % proviennent de la location très sociale.

3.4. Option et caractère irrévocable

• L’amortissement s’applique sur option : le bailleur doit cocher l’option et joindre les engagements (location, conservation de titres le cas échéant) à la déclaration de revenus de l’année d’achèvement/acquisition ou d’achèvement des travaux.
• Une fois exercée, l’option est irrévocable pour le logement concerné.

4. Articulation avec le régime foncier et autres avantages fiscaux

4.1. Déficits fonciers

• Le régime d’amortissement ne modifie pas les règles générales d’imputation des déficits fonciers :
  • déficit (hors intérêts) imputable sur le revenu global dans la limite annuelle de 10 700 € ;
  • surplus imputable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
• En cas de travaux de rénovation énergétique permettant de faire sortir une passoire thermique (E/F/G → A à D), la limite globale d’imputation est portée à 21 400 €, mesure prolongée jusqu’au 31 décembre 2027 (dépenses payées du 1er janvier 2026 au 31 décembre 2027).

4.2. Incompatibilités

• Un bailleur qui choisit l’amortissement ne peut pas bénéficier du micro‑foncier.
• Pour un même logement, l’amortissement est exclusif :
  • de la réduction d’impôt pour investissement outre‑mer (art. 199 undecies C) pour le neuf (i) ;
  • pour l’ancien réhabilité (j) : de la réduction outre‑mer (art. 199 undecies A), du Malraux, du Denormandie et de la réduction outre‑mer de l’art. 199 undecies C ;
  • du régime monuments historiques / Fondation du patrimoine.

4.3. Plafonnement global des avantages fiscaux

• L’avantage procuré par cette déduction d’amortissement n’entre pas dans le plafonnement global des avantages fiscaux de l’art. 200‑0 A CGI.

5. Sort à la revente et remise en cause

5.1. Plus‑value immobilière

• Pour le calcul de la plus‑value à la cession du bien (ou des parts), le prix d’acquisition est diminué des amortissements déjà pratiqués au titre du dispositif.
• Concrètement, l’économie d’impôt actuelle par l’amortissement est compensée par une augmentation de la plus‑value imposable à la sortie.

5.2. Remise en cause de l’avantage

• En cas de non‑respect des engagements (durée de location, location à un proche, dépassement des plafonds de loyer/ressources, interruption de la location, cession du bien ou des parts pendant les 9 ans, etc.), les amortissements déduits sont :
  • intégralement réintégrés dans le revenu net foncier de l’année de rupture ;
  • taxés via un système de quotient pour atténuer la progressivité (division par le nombre d’années d’amortissement, ajout au revenu global, calcul d’une cotisation supplémentaire multipliée par ce nombre d’années).

Pas de remise en cause en cas d’invalidité (2e ou 3e catégorie), licenciement ou décès du contribuable ou de l’un des époux soumis à imposition commune.

© ValWill Avocats – Maître Yucel DOGAN